Региональные
28 Февраля 2020

От Патрокла до Академгородка: что принесла Владивостоку распродажа земли на аукционах ДОМ.РФ

От Патрокла до Академгородка: что принесла Владивостоку распродажа земли на аукционах ДОМ.РФ

Торговые центры на месте скверов, точечная застройка в жилых районах, супермаркеты во дворах — выделение земель под строительство во Владивостоке всегда было делом спорным и коррумпированным. Со времен, когда городская администрация раздавала имеющиеся у нее площадки, на лице города остались шрамы из «стекляшек» среди исторической застройки и высоток в окружении пятиэтажек. С некоторых пор в городе появился внушительный объем свободных федеральных земель, распределять которые поручено ДОМ.РФ через аукционы. Что изменилось с приходом госкомпании, стало ли меньше спорных строек, больше благоустройства и ниже цены на жилье, разбирался VL.ru.

Прежде всего, стоит отметить, что ДОМ.РФ — государственный институт (ранее - «Агентство ипотечного жилищного кредитования» или АИЖК), созданный решением Правительства РФ в 1997 году. Согласно описанию на сайте, в списке его задач и «привлечение инвестиций», и «повышение качества и доступности жилья», создание «выгодных условий его приобретения», «формирование цивилизованного рынка аренды» и даже развитие «комфортной городской среды».

Вот только в регионе ДОМ.РФ пока известен, в основном, скандальными историями с недвижимостью: от земель ДВО РАН до Орлиной сопки, от долгостроя ЖСК «Остров» до Нагорного парка.

Скверы превращаются…

Справедливости ради напомним, что распределение городских земель под жилую и коммерческую застройку в эпоху «до ДОМ.РФ» подчас носило хаотичный характер, часто оборачивалось коррупционными скандалами и протестами горожан. Ограниченный с трех сторон морем и частично занятый военными объектами город испытывает дефицит свободных площадей. По законам рыночной экономики, где дефицит, там резко снижается прозрачность процессов, появляется благоприятная почва для коррупции и покровительства. В общем, деньги быстро побеждают здравый смысл.

Если в советские времена строительство во Владивостоке, да и во всей стране, было плановым и масштабным, то в 90-е и нулевые ситуация качественно изменилась. Предприниматели поняли, что на свободном участке земли в центре города (например, в сквере) выгоднее построить торговый центр, который затем можно будет перепродать или сдать в аренду.

Так, в начале нулевых громкой историей стал снос парка на площади Семеновской ради строительства ТЦ Clover House. Договорившись с властями, на месте «сквера со слониками» предприниматель Валерий Селезнев построил торговый центр, который был введен в эксплуатацию в 2007 году. Теперь его, кстати, продают за долги собственника.

Затем, по уже отработанной схеме, бизнесмен Селезнев возвел 15-этажное здание Fresh Plaza на Океанском проспекте, 19, более известное как «парковка напротив администрации города». Сначала там тоже располагался сквер, потом должна была появиться подземная парковка, но неожиданно возник высотный офисный центр.

Более поздний, но не менее скандальный случай, — 24-этажный дом на Орлиной сопке, проект которого в 2014 году поддержал градостроительный совет. Неравнодушные активисты были против застройки зеленой зоны: проводили субботники, пикеты и митинги. Но общественный протест оказался бесполезным: Игорь Пушкарев сам вступился за стройку на Орлиной сопке, объясняя это тем, что территорию нужно благоустраивать, а город должен развиваться. В итоге здание было возведено.

А вот скандальная история со сквером на Бестужева в 2016 году совершенно неожиданно закончилась в пользу горожан. Непонятно как получивший этот участок бывший депутат Сулеев уже было обнес забором зеленую зону и начал рубить деревья под будущий супермаркет, но столкнулся с мощным общественным протестом. Администрация города отменила разрешение на строительство.

Сильное общественное сопротивление получили и попытки застройщиков перевести скверы в центре Владивостока в зону, позволяющую строить на этих территориях. На публичных слушаниях в октябре 2017 года, которые обычно проходят тихо и незаметно, более 300 горожан смогли отстоять зеленые зоны.

Таким образом, к 2018 году во Владивостоке сложилось сообщество активистов, выступающих против точечной застройки и уничтожения зеленых зон города, парков, скверов. К дефициту земли и коррумпированности отрасли прибавились репутационные риски при точечной застройке. Как итог — высокая стоимость квадратного метра, а также одни из самых низких в стране темпов строительства жилья. По данным Приморскстата, за весь 2019 год в Приморье сдали в эксплуатацию 549 700 квадратных метров жилой недвижимости — на 2% больше, чем в 2018-м. Объем нового жилья в многоквартирных домах и вовсе сократился на 14%. Тот случай, когда цифры и факты говорят громче слов.

К нам едет ДОМ.РФ

В попытке решить проблемы дефицита земель во Владивостоке, была освобождена часть площадей федеральных ведомств и учреждений, в том числе Министерства обороны. Но земли не были переданы городу — они остались в федеральной собственности. Их распределением занялось государственная компания — ДОМ.РФ через аукционы.

Одной из первых громких историй, связанных с ДОМ.РФ в Приморье, стал Нагорный парк. Администрация Владивостока подавала два заявления в Росимущество, чтобы вернуть парк в собственность муниципалитета. Но по обоим пришел отказ – земля федеральная, распределением занимается ДОМ.РФ. В итоге правительственная комиссия согласовала передачу парка в собственность Приморского края. Все это время непосредственное участие в борьбе за парк принимал глава DNS, меценат и активист Дмитрий Алексеев.

«Мой год бумагохождений был связан с тем, что землю не отдавали, она была предназначена ДОМ.РФ под застройку, - говорит Алексеев. - Просто удалось эту историю с Нагорным парком включить в пакет предвыборных обещаний Олега Николаевича (Кожемяко — Прим. VL.ru). Благодаря некоей политической воле земля была передана на правительственной комиссии. Это даже не уровень губернатора. Совпало и повезло».

Особенно заметной и чувствительной работа по продаже земель стала в 2019 году, когда прокатились аукционы по участкам на Патрокле. Под конец прошлого года ДОМ.РФ выставил на торги 37 гектаров. В 2017 и 2018 годах эту землю пытались продать большими кусками, но безуспешно. В следующий раз участки уже были поменьше — под застройку жилыми домами, парковками, торговыми центрами и офисами. Местные жители переживали за сохранность зеленой сопки и даже устроили забег для привлечения внимания.

В итоге ООО «СЗ «Патрокл» купило за 168 млн рублей три участка одним лотом, общая площадь – 1,71 гектара под один многоквартирный дом и две трансформаторные подстанции (ТП). Другой застройщик – ООО «Ренессанс Актив» купил лот из пяти участков общей площадью 6,3 гектара за 210,4 млн рублей. На них тоже можно строить девятиэтажные жилые дома на одну и три секции, а также парковки и ТП. За участок в 0,15 гектара под жилые дома блокированной застройки боролись три компании, а выиграла НАО «Стройтехнология» из Уссурийска. Начальная цена при этом с 4,9 млн поднялась до 17,25 млн рублей.

В общей сложности ДОМ.РФ провел 21 аукцион, но лишь в шести случаях нашлись покупатели. Как отмечает директор городского риэлторского центра Сергей Косиков, объекты крупные и дорогие, рынок недостаточно развит. «В Приморье пока нет застройщиков, которые могли бы раскупить все участки», - уверен эксперт.

При этом сама зеленая сопка, за которую так волновались общественники, осталась нетронутой. Никто из застройщиков так и не рискнул купить землю, строительство на которой чревато репутационными потерями.

«Зачем брать землю, если жители выйдут с протестом и это затянется на несколько лет? - рассуждает руководитель Центра правовой защиты и улучшения качества жизни Кирилл Батанов. - Сейчас мы направили обращение к губернатору, чтобы в порядке, предусмотренном законопроектом № 161, обратиться в Росимущество за передачей участков в край, а затем в муниципалитет».

Один из самых интересных кусков отхватил представитель федерального застройщика - «СЗ «Талан-Регион-31» из Удмуртии. Он планировал построить на Патрокле полноценный жилой комплекс из нескольких домов и парковок. «Талан» — единственный из списка, кто уже имел опыт взаимодействия с ДОМ.РФ, причем не самый позитивный. Ранее внимание общественности привлекла стройка «Талана-Владивосток» на Каспийской - на месте сквера и парковки компания планировала построить два высотных здания на общем стилобате. Против этого выступили жители окрестных домов. В процессе выяснилось, что участок был по неясным причинам выделен Приморскому краевому суду, который также не использовал землю много лет. Жители пытались в суде оспорить сделку «Талана» с ДОМ.РФ, но безрезультатно.

Трудности не испугали застройщика. Корреспонденту VL.ru в компании подтвердили, что намерены строить жилые дома во Владивостоке — и на Патрокле, и на Каспийской. «У нас нет сомнений в отношении компании ДОМ.РФ, - отметили в пресс-службе федерального застройщика «Талан-Владивосток». - Сейчас идет проектирование объекта - мы понимаем, что в этом районе городу нужны полноценные жилые комплексы, с развитой зоной для ритейла, парковками, удобными подъездными путями и благоустройством».

Также ДОМ.РФ изъял и выставил на торги 14,9 гектаров земель ДВО РАН, потому что годами участки не использовалась. В декабре 2019 года землю выкупил единственный участник аукциона — недавно созданная компания «Восток Девелопмент», связанная общими руководителями с ТЦ «Дружба». Теперь на месте леса может вырасти торговый центр. Причем, по мнению земельного юриста Олега Кучмы был создан опасный прецедент — теперь ученым будет еще труднее доказать свои права на землю и большую часть свободных от застройки участков они рискуют потерять. Митинги и акции протеста сотрудников ДВО РАН за сохранение 160 гектаров Академгородка шли годами, но ни к чему не привели.

«Самая важная вещь — с учетом того, что право бессрочного пользования [после этой сделки] было прекращено, право на 160 гектаров, фактически, прекратилось, - рассказывает Кучма. - Больше никаких прав у ДВО РАН ни на что нет. Необходимо переоформлять документы. Они старые, 1973 года - уже не действуют. Фактически, означает, что эпопея с ДВО РАН закончилась».

Но, кажется, общественный протест не остановит застройщиков и ДОМ.РФ. У организации масштабные планы на 2020 год — продажа участка площадью 8,34 гектаров на улице Лесной, 12 во Владивостоке, а также 398 гектаров на Русском острове.

Стоит вспомнить о другом направлении работы организации. Одна из функций ДОМ.РФ - безвозмездное предоставление объектов жилищно-строительным кооперативам для обеспечения жильем социальных категорий граждан. Во Владивостоке примером такого проекта стал ЖСК «Остров». В 2012 году 70 гектаров земель Министерства обороны было выделено для строительства жилья ученым, сотрудникам ДВФУ и многодетным. Власти обещали, что проблем с подведением коммуникаций не будет, а стоимость жилья станет самой низкой в стране. 354 семьи вложили деньги, но сроки окончания строительства несколько раз сдвигали. ДОМ.РФ торжественно обещал выделить деньги, но потом отказался от своих слов и предложил помочь советом. Однако в феврале этого года наблюдательный совет ДОМ.РФ принял решение оказать безвозмездную финансовую помощь в размере 1,6 млрд рублей ЖСК «Остров».

Власти, деньги и земля

Эксперты и представители строительного рынка Владивостока оценили работу ДОМ.РФ в Приморье — минусов оказалось больше.

Основную критику на местном уровне вызывают обширные полномочия государственной компании. В уставе ДОМ.РФ и в тексте федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» закреплены уникальные функции организации: изымать любые неразграниченные участки и неиспользуемую землю РФ, находящуюся в бессрочном пользовании у федеральных организаций. ДОМ.РФ не обязан устраивать публичные слушания, отчитываться или согласовывать свои планы с местными органами власти, и тем более - прислушиваться к мнению горожан.

Второй повод для критики — средства от продажи федеральных земель на территории Владивостока проходят мимо бюджета города, они поступают на федеральный уровень - в ДОМ.РФ. Это было бы логично — федеральные земли, значит, федеральные деньги, - если бы не один факт. Когда на проданной ДОМ.РФ земле возведут жилые кварталы, именно городу придется обустраивать там социальную инфраструктуру — строить детские сады, школы, поликлиники, прокладывать маршруты общественного транспорта и возводить остановочные пункты. Естественно, деньги на все это придется брать из местного бюджета.

Еще один недостаток в работе — отсутствие региональной сети представительств. Как результат, ДОМ.РФ просто не знает особенности местности и рынка, реальные потребности населения и муниципалитета. Из Москвы все это сложно разглядеть.

Яркий пример последствий «федерального взгляда» на окраину страны — история участка на вершине Орлиной сопки площадью 4,32 гектара. Земля находится в зоне для размещения скверов, парков, бульваров. Но ДОМ.РФ упорно продает ее уже несколько лет. Желающих купить за 288,6 млн рублей парк без права на строительство, естественно, не находится, и аукционы признаются несостоявшимися. При этом ДОМ.РФ имеет все полномочия, чтобы передать «неликвидную» землю администрации города для благоустройства сквера, то есть для использования по прямому назначению. Но до сих пор это не произошло.

«ДОМ.РФ вообще никому не подконтролен, - рассказывает общественник Кирилл Батанов. - Представьте, в вашем городе берут землю, продают и даже не отдают городу. Это абсурд. Отчуждение земли - ни с депутатами, ни с жителями не согласованы. Нет никаких сдержек и противовесов. Ни местные депутаты, ни краевые - никто не утверждает перечень имущества. Вообще власть принадлежит народу. Он ее реализует через выбор депутатов. А здесь конструкция рушится. Карманная компания — фактически, коммерческая. Нарезается бюджет и земельные участки. Несистемность приводит к последствиям. Муниципалитет лишается денег».

Директор городского риэлторского агентства Сергей Косиков тоже считает, что ДОМ.РФ должен делиться с регионом: «Для них это всего лишь участки. Сначала выставили большими участками, чтобы никто не купил. Пришло время, поделили. Ситуация простая, единого центра принятия решения, который будет следить за формированием зоны комплексной застройки, нет и не может быть. Федеральное законодательство предполагает, что каждый участок выставляется отдельно под аукцион».

Самую резкую оценку работе госкомпании дал глава DNS и по совместительству участник строительного рынка — Дмитрий Алексеев.

«Я не могу сказать ничего хорошего из того, что сделал ДОМ.РФ в регионе, - рассказывает Алексеев. - К чему не прикасается — получается все очень плохо. Вот какие-то участки продали, за максимально возможную цену застройщикам — а дальше что? Хоть трава не расти. Ни сантиметра не сдано жилья везде, где ДОМ.РФ. Например, «Талан» на Каспийской уже год не может приступить к работам. Потому что сделано все безответствено — и по отношению к застройщикам, и к жителям. Мне кажется, это пример того, как довольно чужеродный орган из Москвы влазит в местные отношения экономические. Наверное, с благими целями, но оно так не работает. Логика была такая: местные власти плохо работают, давайте централизуем и упорядочим работу с федеральной землей.

Конечно, местное самоуправление работало не самым эффективным образом, вопросы по поводу коррупционной составляющей возникали. Но вместо того чтобы принимать меры - просто забрали. Но ведь не стало эффективнее! Вообще ничего не работает. Это просто проявление государственного монополистического капитализма. Нужно просто прекратить деятельность ДОМ.РФ. И всем станет легче».

Единственный плюс работы госкомпании, который смогли назвать собеседники VL.ru, - это устранение возможных коррупционных схем, напрямую влияющих на стоимость недвижимости. Терять привычную маржинальность бизнеса из-за «сопутствующих расходов» застройщикам не хочется — вот и растет этажность здания вместе с ценой квадратного метра.

«Аукционная схема хороша, она более открытая и справедливая по отношению к застройщикам. Проявление коррупционных схем сводит к минимуму — кто больше денег дал, тот и победил», - говорит руководитель общественной организации «Городские реновации в Приморском крае» Александр Бондяев. При этом главное для ДОМ.РФ - обеспечить рост жилищного строительства и получить прибыль. Комфортная городская среда, несмотря на красивые заявления на сайте, отходит на второй план.

Так что польза от работы госкомпании в регионе вполне может быть, но только в случае взаимодействия с местными органами власти и жителями. В противном случае остается риск протестов, блокирования строек или просто крайне неэффективной работы.

Возможно, Владивосток увидит и какое-то увеличение темпов жилья — ведь участки худо-бедно продаются. Дополнительный стимул рынку жилищного строительства должна придать и «дальневосточная ипотека» под 2%, которой также занимается ДОМ.РФ, как оператор. Но пока она привела только к повышению стоимости жилья.

Анастасия Ярошенко


Источник - Новости Владивостока на VL.RU
Статья полностью: https://www.newsvl.ru/vlad/2020/02/27/187704/#ixzz6FD076Z00
 

Перейти к новостям раздела

К общему списку новостей